Schutz von Wohnraum vor Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen
Die Bayerische Staatsregierung hat zum 1. Juni 2023 im Rahmen der Gebietsbestimmungs-Verordnung Bau (GBestV-Bau) festgelegt, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in festgelegten Gebieten nur noch mit der Genehmigung der Gemeinde zulässig ist (sog. Umwandlungsverbot nach§ 250 BauGB). Das Umwandlungsverbot dient vor allem dem Schutz von Mieterinnen und Mietern und der Sicherung des Wohnungsangebots. Es soll Verdrängung, steigende Mieten und den Verlust bezahlbarer Mietwohnungen verhindern.
Der Umwandlungsschutz wurde am 16. Dezember 2025 um ein Jahr verlängert und gilt bis zum 31. Dezember 2026.
Wo gilt der Umwandlungsschutz?
Der Umwandlungsschutz gilt in 50 Städten und Gemeinden. Die Auswahl der betroffenen Städte und Gemeinden beruht auf einer gutachterlichen Untersuchung, die dort einen angespannten Wohnungsmarkt, der besonders durch Umwandlungen gefährdet ist, identifiziert hat. Ob in Ihrer Stadt oder Gemeinde dieser Umwandlungsschutz gilt, können Sie Sie in der Liste der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (Gebietskulisse) erfahren.
Welche Gebäude sind betroffen?
Der Umwandlungsschutz gilt für Gebäude, die am 1. Juni 2023 bereits bestanden haben und die mindestens 11 Wohnungen umfassen. Gebäude mit bis zu 10 Wohnungen sind vom Erfordernis zur Genehmigung der Umwandlung aus Gründen des Kleineigentümerschutzes ausgenommen.
Was sind die Rechtsfolgen des Umwandlungsverbots?
Die Rechtsfolgen des Umwandlungsverbots ergeben sich unmittelbar aus § 250 BauGB. Dieser enthält in § 250 Abs. 3 BauGB Fallgruppen, bei denen die Umwandlungsgenehmigung zwingend von der Gemeinde zu erteilen ist. Ein Anspruch auf Genehmigung besteht danach z. B. im Falle einer Erbauseinandersetzung, bei Veräußerung an Familienangehörige oder bei Veräußerung an zwei Drittel der Mieter.
Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab?
Die Genehmigung wird auf Antrag von der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde erteilt. Wenn keine Genehmigung nötig ist, weil das Gebäude z.B. nicht mehr als 10 Wohnungen hat oder es sich um ein nach dem 1. Juni 2023 neu errichtetes Wohngebäude handelt, bescheinigt die untere Bauaufsichtsbehörde das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht (Negativattest). Genehmigung oder Negativattest sind für den Vollzug der Teilung beim Grundbuchamt vorzulegen, da das Grundbuchamt die Eintragungen in das Grundbuch ohne einen dieser Nachweise nicht vornehmen darf.